¿Quién deberá pagar los gastos hipotecarias?
Tras semanas de incertidumbre, el Tribunal Supremo finalmente decreta que el impuesto a las hipotecas irá a cargo de los Bancos y no del cliente, como había pasado durante más de 20 años. Nos encontramos ante la noticia más importante del mes, y posiblemente del año, sobre la regulación de las hipotecas. Hacemos cinco céntimos sobre este entramado:
Una ley poco clara
Durante más de 20 años la ley ha sido poco clara. Por un lado, el artículo 29, sobre la adjudicación del pago de asunción de deudas, decía:
«Será Sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o Aquellos en cuyo interés se expidan.»
Posteriormente, en el artículo 68 (sobre el sujeto pasivo) ampliaba el reglamento, sin tener capacidad normativa para hacerlo (ya que los reglamentos no pueden ir más allá de lo que dice la ley). El reglamento añadía:
«Cuando se trata de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario». (Es decir, el cliente)
El Tribunal Supremo rectifica
Después de que el Tribunal Supremo haya recorrido en dos sentencias anteriores que el reglamento no podía ampliar la norma y que la persona que «en cuyo interés se expidan» hacía referencia al prestamista, el 16 de octubre tira atrás una tercera sentencia y rectifica en una decisión sin precedentes. Esta tercera sentencia anula el artículo 68 para ser contrario a la ley y modifica la jurisprudencia anterior. Ante todo ello, el Gobierno decide modificar el artículo 29 y sitúa al prestamista o banco como sujeto pasivo:
«Será Sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o Aquellos en cuyo interés se expidan.»
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará Sujeto pasivo al prestamista «(Es decir, el banco). Ante la gran repercusión económica y social de esta sentencia, el Tribunal decide que sea el Pleno de la Sala el encargado de confirmar o no este giro jurisprudencial.
Además del impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, también se pone sobre la mesa la adjudicación de pago de otros gastos ligados a la hipoteca, como los gastos notariales y de registro.
Situación actual
Finalmente los partidos han acordado una nueva Ley de crédito inmobiliario que entrará en vigor el 14 de diciembre de 2018.
A partir de su aprobación, será el sector financiero quien deberá asumir todos los gastos de la hipoteca, exceptuando la tasación. Por lo tanto, será el banco quien pague los gastos de notaría, gestoría, de registro y los actos jurídicos documentados (AJD). El cliente, por tanto, sólo tendrá que pagar los gastos de tasación del inmueble.
Sin embargo, la reforma está en tramitación y aún podrían haber cambios.
Valoración final
Se ha hablado mucho sobre si los bancos repercutirán o no estos gastos en el coste de las hipotecas. A nuestro entender, no hay duda de que al final, este coste será repercutido vía comisiones o vía incremento del tipo de interés. Las entidades financieras no son ninguna ONG, y si dar un préstamo tiene un coste para los bancos, estos llevarán acciones para recuperar estos dinero.